（一）外包式管理模式的定義

外包式管理模式就是物業(yè)公司不設專門的保潔、綠化管理隊伍，只設1~2名專職或兼職（視保潔、綠化面積大小而定）的質量管理人員，將物業(yè)公司管轄范圍內的所有保潔、綠化發(fā)包給專業(yè)公司進行管理。

（二）外包式管理模式的特點

1.物業(yè)公司機構精練業(yè)

對管轄清潔、綠化面積不大的物業(yè)管理公司來說，要管理得好，就必須有較完善的設備及技術較好的專業(yè)人員，這就勢必會加重物業(yè)管理公司的負擔，也浪費資源。而外包給專業(yè)公司，既可精簡物業(yè)管理公司的人員機構，又可利用專業(yè)公司的設備及技術力量進行管理，管理質量上有保證，可謂一舉多得。

2.容易控制成本

物業(yè)清潔、綠化管理費用相對穩(wěn)定，易于控制成本，外包給專業(yè)清潔、綠化公司的管理費用由雙方商定，在某段時間內會穩(wěn)定不變。

3.管理難度相對比較大

由于我國目前專業(yè)清潔、綠化公司的工作人員綜合素質參差不齊，管理難度較大。不同的公司對員工的要求不同，尤其從事非服務業(yè)的專業(yè)公司不太注重儀容儀表及禮貌禮節(jié)，往往會給業(yè)主（住戶）帶來一些不便，而外來人員的增加，也使小區(qū)管理的治安難度加大。

4.管理的靈活性較差

保潔、綠化管理外包后，由于物業(yè)管理公司已不再有專業(yè)隊伍，從事日常一些零星的會議或迎檢活動、業(yè)主有償服務及防洪防風等應急行動等，靈活性較差。

外包式管理雖然可以減輕物業(yè)管理公司的負擔，但因管理難度大、靈活性差，目前國內具有一定規(guī)模的物業(yè)公司一般都不太喜歡采用外包模式。

（三）外包式管理人員配置要求

在外包式管理模式下，物業(yè)公司不再設保潔、綠化操作工，只在工程環(huán)境部下各設1名專職保潔、綠化工作質量管理員（一般要求具有較豐富的經驗及較全面的技術），全面負責管轄范圍內保潔、綠化面積及管理費用測算、分包商資格評審標準制定及評審、分包商工作質量檢查評審、綠化改造方案審核、保潔綠化管理資料管理、保潔綠化管理標準制定、對各管理處保潔綠化質量檢查給予技術支持等工作。

各管理處設1名環(huán)境管理員（可兼職），負責對分包商的日常保潔、綠化管理工作質量進行檢查及原始亞作資料的收集與存檔，負責每月實付款及不合格項目扣款的核算等。