1.綠化管理方案的重要性

物業(yè)的綠化系統(tǒng)一般由庭院綠化的“點”、道路綠化的“線”和公共綠地的“面”組成。進行綠化管理要本著“經(jīng)濟、美觀”的指導(dǎo)思想，正確選擇植物的品種，注意植物布置的層次搭配，利用精巧的園林藝術(shù)小品和豐富多樣的園林植物進行多層次的立體綠化，形成優(yōu)美清新、綠意盎然、賞心悅目的生態(tài)環(huán)境。

同時，綠化植物的日常養(yǎng)護管理十分重要。綠化養(yǎng)護管理工作包括除草、松土、澆水、整形、除蟲等，還有防止人為的毀壞。在做好日常性管理的同時，還要針對不同花草樹木的品種、不同習性、不同季節(jié)、不同生長期對生存的客觀條件的要求，進行針對性的和動態(tài)性的管理。做到樹木生長茂盛無枯枝，樹形美觀完整無傾斜，花壇土壤疏松無垃圾，草坪平整清潔無雜草。

因此，進行綠化管理時必須制定合適的管理方案，做到管理有序。根據(jù)物業(yè)的具體情況，制定相應(yīng)的工作標準和服務(wù)程序，明確規(guī)定綠化管理工作每一個崗位的工作職能，每一項工作的操作步驟，各種問題的處理方法，使每一個員工工作都有章可依，從而不斷提高綠化管理質(zhì)量。

2.綠化管理方案的內(nèi)容

(1)綠化管理機制

綠化部根據(jù)物業(yè)的具體情況制定合適的綠化管理機制，使綠化工作井然有序地進行。一般情況下，如今大部分物業(yè)公司都會采用“閉環(huán)+激勵”的內(nèi)部運作機制進行綠化區(qū)域分工，區(qū)域負責，責任到人。下級對上級負責，事情一環(huán)扣一環(huán)，形成一個有機結(jié)合的綠化管理閉環(huán)，進行“零干擾”的隱形服務(wù)，利用節(jié)假日的時間施行剪草剪枝，以盡量減少綠化作業(yè)時間對用戶正常工作的干擾。同時，在進行綠化管理日常工作時，按照綠化實施、綠化檢查、綠化改進的步驟，先制訂出科學合理的綠化作業(yè)標準，然后組織實施，并對綠化作業(yè)進行監(jiān)督，檢查，分析其有效性，以不斷改進綠化工作。

(2)綠化管理的標準

在制定綠化管理方案時，首先要根據(jù)物業(yè)內(nèi)綠化的具體情況明確綠化管理的標準與措施等。下面給出的是綠化管理中的普遍要求，讀者可根據(jù)實際情況進行調(diào)整。

1)綠化養(yǎng)護的標準

a.新種樹苗：本地苗成活率達95%以上，外地苗成活率達85%以上；

b.蟲害的樹木不超過2%；

c.綠地更新及時率達到98%；

d.綠化存活率達到98%以上；

e.殘枝斷葉控制率達到98%；

f-有專業(yè)人員實施綠化養(yǎng)護管理；

g.及時修剪和補栽補種，無雜草、雜物；

h.花卉、綠籬、樹木根據(jù)品種和生長情況，及時修剪整形，保持觀賞效果；

i.定期組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍工作；

j.綠化建筑小品無損壞；

k.保持綠地土壤疏松、無積水，合理、有效施肥，增強土壤肥力，改善土 壤理化性狀。

2）綠化面貌的標準

a.綠地內(nèi)清潔、整齊；

b.無明顯病蟲危害，無藥害；

c.根據(jù)實際情況制定養(yǎng)護、補種計劃，并按期實施。

3）景觀效果的標準

a.根據(jù)管理區(qū)域綠地植物分布狀況及生長的各個階段，對植物群落合理養(yǎng)護，保持植物季相分明、色彩豐富、群落完整、層次得當、生長茂盛，營造管理區(qū)域優(yōu)美的整體景觀效果；

b.群落結(jié)構(gòu)群落合理完整，層次豐富，黃土不裸露，樹木種間、株間生長空間與層次處理得當，整體觀賞效果好；

c.樹木生長喬灌木主干挺立，樹形完整優(yōu)美，枝葉茂盛，季相明顯；針葉樹應(yīng)保持明顯的頂端優(yōu)勢；整形樹木應(yīng)按觀賞要求養(yǎng)護成一定形態(tài)；花灌木按時開花結(jié)果，綠籬連續(xù)、無空檔、無死樹枯枝；地被植物應(yīng)為四季常綠的觀花或觀葉品種；

d.花卉布置花卉健壯，始花期方可種植，株行距適宜，花期整齊，圖案美觀，按時開花；

e.草坪鋪植草種純，生長茂盛，無空禿；

f.雜草控制 無大型野草、無纏繞性、攀援性雜草，基本無雜草；

g.設(shè)備設(shè)施 建筑小品、輔助設(shè)施完好無損；

h.環(huán)境衛(wèi)生。綠地整潔，無垃圾。

4）病蟲害防治的標準

a.應(yīng)采取病蟲害綜合防治措施，病蟲害對植物的危害性應(yīng)控制在不影響觀賞效果的指標之內(nèi)；

b.病害危害程度：基本無危害跡象；

c.食葉性害蟲為害率小于5%；

d.刺吸性害蟲為害率小于10% ；

e.蛀干性害蟲為害率小于3%。

（3）綠化管理的內(nèi)容與計劃

綠化管理的內(nèi)容與計劃是綠化管理方案中的重要內(nèi)容。綠化管理的內(nèi)容一般包括物業(yè)內(nèi)所有花木、草坪、喬木、灌木的種植、養(yǎng)護、修剪、松土、除草、澆水、施肥、病蟲害防治等。綠化管理的計劃要根據(jù)物業(yè)內(nèi)所種植植物品種的習性、生長周期等情況進行制定。

（4）綠化管理的宣傳教育

要做好綠化管理工作，除了要靠物業(yè)公司人員的努力外，還需要物業(yè)用戶的配合。清潔部應(yīng)對物業(yè)用戶進行綠化管理的宣傳教育，加強物業(yè)用戶愛護花草的意識，同時綠化部應(yīng)根據(jù)具體情況，制定相關(guān)的綠化管理規(guī)定，并進行公示，告知所有工作人員及物業(yè)用戶，要求其遵守。

下面列出部分規(guī)定，以供參考。

1）凡是物業(yè)范圍內(nèi)一切用戶和過往人員，均須遵守本規(guī)定。

2）搞好物業(yè)綠化是全體居住人員及過往行人應(yīng)盡的責任和義務(wù)，要樹立 “愛護綠化，講究文明”的社會風尚。

3）設(shè)立專業(yè)花圃組，對物業(yè)范圍內(nèi)的綠化、苗木進行管理、培植，負有美 化物業(yè)的責任。

4）嚴禁任何單位和個人毀壞花木、踐踏草坪；嚴禁在綠化地內(nèi)堆放物品、踢足球、打羽毛球；不得任意開挖綠化地；嚴禁在綠化地內(nèi)停放自行車、人力車、助動車、摩托車；嚴禁在綠化地內(nèi)遛狗；嚴禁在樹上拉繩、晾曬衣服被褥;不準在綠化地帶丟放建筑垃圾；不準在綠化帶內(nèi)挖沙、取土、焚燒物品、燃放鞭炮煙花等。

5）嚴禁在樹木、綠化地帶內(nèi)設(shè)置各種廣告標語牌；未經(jīng)同意，不準在綠化 帶空地上設(shè)管線，遷移和損壞樹木、花草。

6）提倡、鼓勵用戶在圍欄內(nèi)布置花草，陽臺上種植花卉，增設(shè)物業(yè)景觀。陽臺置盆景要有保護架等安全措施。嚴禁樓上向下亂扔雜物、潑污水等不文明行為，對教育無效者除責令清掃干凈外，并報有關(guān)部門處理。

7）嚴禁偷摘花草，轎車、出租車禁止駛?cè)氩萜骸?/span>

8）綠化用水不得擅自改為它用。

9）破壞綠化按規(guī)定進行處罰，具體處罰金額由綠化部根據(jù)實際情況制定。

a.對亂砍或碰斷樹木主干，每株罰款x x元；對攀爬樹木、剝樹皮造成損傷的，每株罰款X X元；

b.攀摘花朵、枝條的，每朵(枝)罰款xx元；因亂放材料或其他事故損壞花木的，每枝罰款Xx元；破壞草坪的，每平方米罰款X X元；

C.撞壞鐵欄柵，每公尺罰款X X元；

d.對在綠化地帶晾曬衣物，被褥者，由管理人員予以警告，并對其進行教育；

e.為了做好這項工作，對檢舉破壞綠化的人員，給予罰款收入的50%作為獎勵，獎罰由管理處執(zhí)行。對違反園林綠化規(guī)定，不聽勸阻、刁難、辱罵或歐打管理人員，情節(jié)嚴重的，送交司法部門處理。

3.綠化管理方案舉例

下面是某綜合物業(yè)的綠化管理方案，讀者可以此為參考，根據(jù)實際情況制定相應(yīng)的綠化管理方案。

(1)綠化現(xiàn)狀分析

XX國際廣場的綠化率37.6%,不算很高，但品種很繁多，光樹種就有10多種，主要有樟樹、棒樹、垂柳、青楓、水衫、日本晚櫻、雪松、棕桐、梅花、紅葉李、桂花、灌木叢、翠竹等；輔以草坪、花架。從景觀設(shè)置上，體現(xiàn)了一種文化景觀的氛圍，一種以人為本的構(gòu)想，這也是綠化管理上的管理重點和難點。

(2)綠化管理的重點和措施

通過對xx國際廣場的分析，得出綠化管理的重點在于保持植物長青，營造綠色家園，在管理的思路上，擬采用管養(yǎng)結(jié)合、綜合管理的模式，確保綠化達標 率達99%以上。

1)管養(yǎng)結(jié)合：管理與養(yǎng)護相結(jié)合。養(yǎng)護是針對植物本身的養(yǎng)護，是一門科學，而管理則是一門藝術(shù)。通過與社區(qū)文化相結(jié)合，開展綠化教育、愛我家園、樹木認養(yǎng)等活動，以文化來管理，做好綠化管理。

2)綜合管理：程序統(tǒng)一規(guī)劃，按統(tǒng)一的流程操作；同時利用樓頂平臺、陽臺，構(gòu)筑立體綠色花園，從而使整個小區(qū)的綠色環(huán)境達到完美的統(tǒng)一。

3)在綠化管理中，根據(jù)綠化管理模式和思路，擬采用如下管理措施：

a.制訂科學有效的養(yǎng)護計劃；

b.根據(jù)不同的植物制定相對應(yīng)的養(yǎng)護措施；

c.對植物的生長狀況進行考評，以對養(yǎng)護計劃進行修正；

d.開展多種多樣的社區(qū)文化活動，綠化教育，培養(yǎng)物業(yè)使用人主動愛護環(huán) 境的理念。

(3)綠化管理的標準

1）草坪管理：草坪的管理標準是草種生長旺盛，呈勃勃生機，草坪整齊雅觀，四季常綠。管理工作包括草坪生長勢、修剪、灌溉、施肥、除雜草、填平坑 洼、補植及病蟲害防治。

草種生長正常，整齊雅觀、四季常綠，綠地呈現(xiàn)自然景觀，無枯葉，草種覆蓋率達95%以上，雜草率低于5%,澎螟菊草坪覆蓋率95%（其余草種5%以上）、高度≤10cm,無坑洼積水，無明顯裸露地，及時補植死亡草種，病蟲害率控制在0. 1%以下。

2）灌木和花卉管理灌木和花卉的管理標準是生長良好，花繁葉茂，造型美觀，修剪工藝精細，植物造型具有藝術(shù)感和創(chuàng)意，產(chǎn)出精品。

3）喬木的管理：喬木的管理標準是生長旺盛，枝葉健壯，樹型美觀。行道樹上緣線整齊，修剪適度，干枝冠美，無死樹缺株，無枯枝殘葉，景觀效果 優(yōu)良。

4）園路管理：園路管理標準是路面保持清潔、美觀、完好無損，要求及時清除路面垃圾雜物，修補破損并保持完好，保持路面干凈、美觀以增強園林美化效果。

5）環(huán)境衛(wèi)生：環(huán)境衛(wèi)生要求綠地清潔，無垃圾雜 物，無石礫磚塊，無干枯枝葉，無糞便暴露，無鼠洞和蚊蠅滋生地。

6）綠地維護：保護綠地紅線和紅線內(nèi)的花草樹木， 對任何侵占和破壞行為要加以制止。

7）設(shè)施維護：保護圍欄、護樹架和護網(wǎng)等綠化設(shè) 施，對破壞行為要加以制止并及時報告綠化管理部門， 保護綠化供水設(shè)施，防止綠化用水被盜用。

（4）綠化管理的內(nèi)容與計劃

綠化管理內(nèi)容主要包括：清潔衛(wèi)生、澆水、除雜草、整形修剪、松土、施肥、病蟲害防治、防止外力破壞、死苗更換等一系列工作。

1）清潔衛(wèi)生對物業(yè)內(nèi)綠地的垃圾、枯枝、落葉進行清理，保持綠地整潔，以免病蟲害滋生。

2）澆水養(yǎng)護澆水時，根據(jù)當?shù)貧夂蛱攸c和不同植物的不同生長特性及不同氣候條件確定不同的澆水量和澆水頻度。以澆透為原則，每次澆水最低量為灌滿樹木集水圈為準，其頻度為一天一次或隔日一次。此外結(jié)合天氣土壤干濕情況適當調(diào)整淋水頻度。保持草地濕潤，以達到滿足花卉、樹木及草坪的生長。

3）施肥每季施肥二次。喬木、大灌木以花生就穴施為主，小灌木及草本以復(fù)合肥、尿素撒施為主。

4）整形修剪整形修剪不僅能調(diào)節(jié)和均衡樹勢，而且使樹木生長健壯，樹型美觀，花繁葉茂，還能提高新移植樹木的成活率。喬木每兩個月修剪一次，大灌木每月一次，以保持冠形完整飽滿。修剪樹木的殘、枯、陰枝，以利健康枝條生長。小灌木每月修剪一至二次。

5）除雜草做到即見即除，斬草除根。

6）松土 主要是喬木、大灌木集水圈及小灌木株行間進行松土，每月一次。通過松土，給苗木創(chuàng)造一個良好的生長環(huán)境。

7）病蟲害防治 采用以預(yù)防為主，綜合治理的方針。及時發(fā)現(xiàn)，對癥下藥，及時處理，以免病蟲害蔓延。

8）補苗對意外損傷或自然死亡及老化的苗木及時進行更換，以免影響景觀效果。

（5）寫字樓和酒店公寓的綠化擺放

1）室內(nèi)擺放植物標準

a.整體要求。株型美觀、造型優(yōu)雅，花葉并茂，極富生機，達到整體布局 理，環(huán)境綠化美化之效果。

b.植株要求?；ㄉr艷，花粉、花瓣無毒，無致人過敏之質(zhì)素；花枝柔韌具彈性感，無妨礙觀賞視線之枝條；花盆質(zhì)地樸素大方，花盆規(guī)格依環(huán)境而定；植株規(guī)格、式樣、數(shù)量和擺放位置須與設(shè)計一致，擺放點必要時須拍照對照；室花經(jīng)消毒、殺蟲處理后再擺放，并安排人員定期養(yǎng)護和更換。

c.品種選擇。xx國際廣場寫字樓、酒店公寓大堂室內(nèi)綠化擬采用高檔次陰生花卉，大花（高150厘米以上）選擇了散尾葵、國王椰子、發(fā)財樹、巴西鐵柱、非洲茉莉、千年劍竹、百合竹、綠蘿竹等15種；中花（高50-100厘米）選擇紅鐵、青鐵、巴西鐵、荷蘭鐵等9種；小花（高50厘米以下）選擇金橘、仙客來、杜鵑、太陽紅、金枝玉葉等10種。

2）綠化擺放方案

地點花卉規(guī)格花卉數(shù)量

大花4

寫字樓入口中花12

小花20

地點花卉規(guī)格花卉數(shù)量

寫字樓電梯廳大花2

中花2

小花10

大堂特大花6

大花8

中花12

小花20

標準層電梯廳大花2

中花2

小花4

酒店公寓大堂大花6

中花8

小花20

客服中心過道中花6

(6)綠化管理的檢查

某綜合物業(yè)的綠化管理檢查細則如表2-6所示：

表2-6某綜合物業(yè)的綠化管理檢查細則

分類序號項目標準檢查方法頻率

a.修剪(a)喬木無枯枝、無阻礙、樹枝分布 均勻目視，抽檢10棵2次/年

(b)灌木成型、整齊目視，抽檢30米>5次/年

(c)卓坪草坪目視平整、整齊目視，抽檢5處2 ~3次/年

b.施肥(a)喬木灌木覆土平整、肥料不露出土面目視檢查4次/年

(b)草地不傷及花草目視檢查1次/年

(c)花卉少量多次，不傷及花草目視檢查視長勢定

C.防病 治蟲無明顯枯枝、死杈.有蟲害 枝條在2%，以下目視檢查防治1次/年， 發(fā)現(xiàn)時噴射

d.抗旱(a)花卉、苗泥土不染花葉、土不壓苗、 水不沖苗目視，全面檢查2次/年

(b)樹木草地澆水透水深度為；樹木， 3cm；草地，2cm；無旱死現(xiàn)象抽查5次2次/周

e.日常 養(yǎng)護(a)除雜草無明顯雜常，透氣性良好抽查50平方米>6次/年

(b)補栽補種無黃土裸露抽查5處及時補上

(c)防風排澇有積水、斷枝落葉現(xiàn)象目視檢査1次/天